高齡住宅的狀況,我們了解多少?共生宅所架構的部分

?主講人:社團法人台灣樂齡建築發展協會 秘書長 李柏憲

謝謝各為在做蒞臨來參加我們這個論壇。
首先很感謝合作金庫提供這個場地來跟我們協會一起來辦理這些事情。
那非常感謝主任這邊,李主任這邊頂力相挺。
他說一起有,我們就共同來主辦這樣的一個場合。

起初我們這樣的想法裡面有個觀念點。
金庫做了一個非常大的一個前瞻性的規劃,四合一的信託,從此之後,就一直有人跟我說。

阿你們怎麼跟他們配合的?

阿再來我們又在合作共生宅的過程當中考量到目前的高齡社會需求。
我們有第二個的合作項目,就安養信託的部分,那也有非常多的安養信託安養機構相關的業者在問我。
阿你們怎麼跟他們配合的?

這些陸陸續續我得到的回饋,我覺得有必要合庫來做一個這樣的論壇說明。

那也透過今天的論壇,我希望稍晚一點,我們大概幫我們主要的精神也跟各位來做個說明。

也經過合作金庫這邊將他這樣的金融商品如何達到可以服務更多人的目的,跟各位做說明。

那這個會待會整個過程當中也透過李主任這邊針對我們如何在無障礙這樣的一個環境的觀念下,我們把不只一般,我們所理解的長照部分在做長照這件事情,因為金融商品在接下來對於安養信託非常重要,所以我今天也特別特地請那個李主任這邊來做分享他的部分。

那等下會後我希望各位留一些時間跟我們在座的合作金庫的夥伴,彼此交換了名片,因為這些可能,後續有很多細節資訊可以提供,那這邊很快來針對我的部分做下一個簡單的介紹。

首先我跟各位報告一下。
我們本身目前所在的這個案子。
我必須要從非台灣的市場來理解目前我們在做的事情,非台灣市場。

目前我給各位看到的這份資料是中國大陸對養老市場,他們的架構很明確。

那這樣架構裡面的最底層的部分,是屬於我們所知道這個傳統養老機構,往上墊上去的就是地產開發商,再往上墊上去保險公司,再往上資本公司,各位台灣目前絕大部分都還在強調傳統養老機構如何去做長照2.0。

如何去做到高齡社會的需求,但是我跟各位講,目前這樣的架構是比較屬於歐美國家,他們在做的架構。

也就不是單一的集團在做這件事情,它有非常高的條件,已經拉到從資本市場來做這件事情。

那我們來看一下第二個部分。

這個整個養老的市場的模式,裡面非常大的一個架構在哪裡?

從我們所理解的地產開發商,一直到營運商,然後到供應跟服務商,一直到金融融資,各位這是一個整個產業鏈的概念,我們會再講到長照2.0的時候,我們忽略掉非常高的客戶的需求,因為他的年齡層已經往上再提升了,所以,我們在提供給他的各項專業,已經不是食、衣、住、行、我們所善長這個客群的需求。

東區為什麼在整個房租會所謂過高,沒有人使用,因為他的服務客群已經年老了,新的年輕人進不來,這些他長期服務的客群已經年老了,這個商品跟他之間的需求是已經有落差,這個概念,我們比需要從這是一個產業來理解這個事情。

那我們再看一下這樣的一個架構裡面就有出現兩個很重要的一個區塊,一個屬於營運商,另外一個是養老用品跟供應服務商,也透過這個概念,我跟各位報告今天找李主任來這邊提供一些屬於輔具這個區塊的分享,最主要是因為大家比較要理解到安養的高齡的市場有很多面向,這樣的面向,有部分,當然是政府在提供的所謂的福利的這個區塊長照,有一個區塊,是自由經濟市場本身所能夠必須滿足的。

我們再往後看,
基於這個點,我們提出了一個商品的解決模式,共生宅,那在共生宅裡面,我們的整個設計架構存在的非常多的面象。

那這面向我們從後半段會有很高的比例來跟各位講,為什麼?因為我們整個在提供所謂的養老服務模式裡面不是講的是數量跟規模,這經濟的經濟規模的概念,可能讓我們常常提到說,經濟規模沒有達到那個條件,我不知道我要怎麼做

我們不提供這樣的數量、數量跟規模的概念。

第二個長照的觀念跟失能照護,也不是我們在這邊主要訴求的部分,我們主要希望是能夠以健康為主軸,強調自立共生跟互助合作的這樣一個觀念,所以我們從建築物的本體,從住的這個開始,往外到環境,往內,我可以到居住空間提供安全、舒適安全、美感,還有無障礙就可以了的一個環境,所以這樣家的需求,就有非常多的小規模多機能服務要放進來,那以及我們在周圍將環境的社區總體營造帶進來的情況下,這個概念它可以融入到當地去,

那我們怎麼做這件事情呢?我們要做這件事情,我們從這個案例來說,這是我烏日的一個案子。

土地教育部的地總共790幾坪,我一年要付給教育部的地,租金是270幾萬,在這個過程當中,我在新建,因為國有的土地不容易去取得融資,所以我們再透過合庫的協助的過程當中,我們把第一階段我跟教育部的租約做了一個信託,這樣的信託,讓合庫在認知後面的融資過程當中,它有非常多的風險的保障情況下,他願意來跟我做第二階段的合作。

那這樣的一個位置,我們先跟各位報告一下喔。
在我右手邊,這個部分是高鐵台中站的位置,離我基地位置過來,開車大概五分鐘的距離,1.9公里,除了這樣子交通動線之外,另外一個在我們的右下角這邊,左下角這邊有個捷運站,這個捷運站大概走路到我們的基地位置幾百公尺而已。大概8分鐘的距離就可以到,除此之外他離國三交流道、國一交流道、74交流道都非常近,所以我們沒有把養老了這件事情拉到外圍去,拉到郊區去,我們讓市區就直接來做這件事情,讓這些長輩可以直接在他所習慣的地方來做養老,那這部分後我們再來看一下近一點的空照圖。這個部分是在我們正對面的公園綠地,那我們基地就在這個地方。
七百九十幾坪,這樣個土地面積,那在我們斜對面有一間叫做南丁葛爾護理之家,這南丁葛爾現在目前也是我們合作的夥伴。

然後左下角這邊有個楓樹腳的實驗小學。

這樣的一個環境,我們外擴還有所謂的這個活動中心,還有所謂的一般食、衣、住、行、育樂的條件都存在,所以跟各位報告一下,我們從交通的便利條件,連結生活機能裡面來,讓這裡可以形成他可以做安養的一個條件需求,所以我們離所謂的中山醫學,我就很重要的事,後送醫療的單位6分鐘的距離而已。

那這樣子的一個架構,我們再拉回來比較外圍的部分屬於社區總體營造,跟我們的內外共生之間的關係。
也就是說,當我們在規劃設計的時候。
在我們核心點是以我們就這樣為主,外圍有相關的業者來參與。

也就是說我們把非常多的服務,不會建置在我內部裡面,原有外圍的這些店家本身就應該存在。

各位,政府最近在講創生,創生不是把一大堆的年輕人拉回到它原本所生活的地方、成長的地方,而是讓這個原有已經因為可能年輕人外出之後,他的經濟能力也變弱得情況下,你讓他重新再找到他新的一個經濟的著力點,這個概念是我們在做的事情,所以我們從內跟外共生架構出的是一種總體營造。那從這個角度,我們就把供給跟需求,還有我們消費者跟社區店家跟外部服務者,這三者我們找到他們之間的定位。

那這之間的關係我們的建築物。

就透過這樣的方式去做打造,各位這棟建築物,我們不是用長照機構申請,我這棟建築整個全部都是用旅館的申請。

那旅館申請的邏輯,我跟各位講,為什麼我們將來架構這件事情,第一個,我們讓整個外觀看起來不像是一般醫療院所的感受度,它是有充滿它得一個新創根美感在,而且我們整棟建築去申請綠建築標章,內部的部分我們還去申請了UD,通用設計的認證標章,所以整體來講,我們將環境包括我們內部居住的空間,全部都考慮進來。

所以我們在建設公司的背景裡面,常常發現到我擅長的部分是什麼?擅長是提供給許多首購族來買房子,提供給許多換屋主來買房子。

這個是建設公司他長期擅長在推出來的產品,著重在於什麼?建立的生活,讓你覺得有生活上的想像。
那可是比較,一跳就跳到機構這邊來。

原那機構這邊比較強調的是在失能的照顧,這個問題我們在目前的架構裡面,我把這個區塊給他進來,這個部分比較需要的是生活跟生命的銜接,這個年齡層,他需要的是另外一個面向提供,這樣子一個角度,我們就很明確知道我的全民共生宅安養照護圈,它有三個主要的一個服務的內容,第一個住宿、第二個是餐飲、第三活動,這三個堆疊在一起的就是安養照護的區塊。

也就是說安養照護體系裡面,我知道他需要住宿的環境,他需要有餐飲的條件,他需要活動的概念,那這之間、彼此之間還有的模組A,住宿,加上什麼餐飲的部分,還有個模組A的一個活動的系統會再延伸出來,餐飲跟活動部分有個模組C,有活動,在餐飲的部分,會拉出來。

另外,一個模組B,就是住宿跟活動的部分,這之間的關係分別,我們在住宿的部分有短住跟長住,還有特需需求的住,那這個部分之外,跑到活動、跑到餐飲都有他所要滿足的這個條件,所以有分別對於內部我們也提供服務,外部的我們提供服務,這個概念。我們再來把剛剛延續了剛剛的住在這裡的時候,可能是首購換屋之間的關係,我們再重新定義一下。

我這個旅館的型態,雖然是用旅館去申請,但是我內部多了個小規模多機能長照機構放進來,這樣的一個概念,我讓中間行程我共生宅的堆疊圈,那這堆疊哪些東西存在,在旅館這部分,我堆疊了促進健康的部分,就是生活服務,我堆疊部分我增加了居家生活的部分他可以自由進出。

除此之外,這是一個飯店市的管理。

那另外我們右手邊在長照機構這邊的堆疊,從長照的護理部我堆疊了照護的服務,在自立資源我提供一個安全的環境,所以我們這一棟旅館是全台灣將會是唯一第一個,每間廁所全部都是無障礙的設施,包括我們的無障礙環境
包括連我們的走廊,全部都是拉了無障礙的一個扶手在那個地方,所以整個所有規劃完全是兩者的相堆疊,所產生的一個空間的規劃。
好那這個概念,我們就把商業模式理解下供需之間的關係。

這供需之間關係是這樣,

我們從社區的居民,他進來裡面可以有住宿提供,社區居民從室外部分來參加室內的活動。另外我們從住宿的概念來講,外圍的客戶進來的時候,他可以透過動線A、動線B、動線C、抵達哪裡?抵達短住的地方,抵達有長住的地方跟有需要照護的地方,在短住這邊,我們總共四十八間的房間。在長住的部分我們保留二十五間房間。

在照護部分我們保留二十五間房間,因為有住,就會有吃,有吃,包括我們咖啡的生活的這個部分就導入進來,我們帶入的活動,這樣的一個循環,有室內跟室外的活動,讓這裡形成一個生態系。從這裡我們再來理解下我們的建築物整個樓層的架構是這樣一個型態上,從這裡我們可以看得到,我們第一個目前看得到了這個楓樹腳行旅這個部分,提供的什麼?短租的客群,在我們到二樓跟三樓,再來,我們到五樓的部分,提供的是一個長住的區域,就銀髮住宅的部分,那最後一個部分是什麼?心靈療癒區這個部分是特殊需求的居住的環境,

所以各位先理解一下,整棟是住宅的旅館型態的居住空間的情況下,我們分成短、中、長住還有自己需求,那我們把動線有A、B、C、D全分開來,彼此不會互相的,在私密的空間去有任何的干擾。
因為有住,我們就必須有吃的部分在一樓部分給帶進來。

一樓餐飲的部分,有這樣的一個環境之後我們五樓的部分。

六樓還有的課程有烘培教室跟學習場域,整棟建築物,除了提供內部的人使用,我們提供外圍社區的人可以進來使用,所以我們大大的把這個使用的效率提高。

那這樣概念,我們陸陸續續的,在裡面的每一個顏色都是一個經營單位,各位看到的每個顏色都是不一樣的經營單位,這經營單位都存在於他們的專業本身都是有這樣的條件,進來裡面去做服務大家同的概念,比較是主軸以銀髮族長輩為主,好那這樣的一個型態下,我們再繼續看下去。

規劃裡面,我們就要帶在飯店式的物業管理,他必須要做整個每個營運單位跟資產管理的統合。
這樣的角度,我們再來看一下我們的空間機能規劃裡面,從一樓我們有咖啡還有商店的部分,以及到了二樓、三樓有旅館。五樓有銀髮住宅,在往上六樓部分有學習場域跟烘焙教室到頂樓的部分還有空中餐廳,還有空中花園。

那外圍再靠我們右手邊還有失智照顧咖啡館以及露天電影院,那到了我們的另外一半邊的三樓的位子,有一個復健、復能保健中心,以諾平安居跟小規模多機能我們把它規劃在一樓,

這樣的生態圈,讓我們所有人在地老化,他得到了另外一種想像。
那我們在從這裡在理解一下,空間感我們的進去,全部都是有剛提到的無障礙的環境跟相關的設備,我都一次性都導入進去。

再來就是平面的部分,我們也從規劃上這個客戶的定位,我們把每一個房間的價位全部先卻訂出來,這樣的一個概念上,我們就知道說,裡面有哪些設備上提供給我們的使用者,讓我們把這裡面的營運模式再做了一個拆解。

我們現在的合勤健康事業這樣的一個主體裡面,品牌共生產為主要品牌。

養老平台是主要的推出項目,在這裡面它有三種收入。

第一個是租金,整個空間的每一個顏色都是單一一個經營單位,

他在第一階段必須提供給這棟建築物基本的租金。

第二部分是他有做的,轉投資的分潤,每一個顏色的色塊都是經營單位,在這裡面合勤健康事業,他選擇了跟他們一起參與了這個過程當中的成長,所以他做了一個轉投資,

第三個部分是這樣的形態下,共生宅達到一個品牌的收益。剛剛透過謝總這邊提到馬來西亞這邊的整體的需求,也是一樣我們共透過共生宅的品牌到當地去去打照這樣的品牌把這個 營運商,可以把他的 可以全部帶過去。
蓋過去。

這樣的概念我們目前還有做了一個對接。這對接有部分到我們學校去,目前朝陽、大葉,還有醒吾我們在學校的對接裡面提供給他來做實習,還有一個育成以及教育訓練跟產學合作,還有一部分對接到市場,不管是我們到西進、南進的部分,以及他可以透過加速器的部分,讓這些公司在第二階段他們就擴大營運的時候,他可以到加速器透過他們的強項管理、行銷資金跟市場可以做對外的外接,這樣的架構,我們其實都把它架構好的情況下,他的營運模式成型

那我們對於高齡住宅的狀況,我們了解多少?
跟各位報告一下。
其實,
長期建設公司有非常多的案子,再推出型態,我們剛剛提到有首購、有換屋,另外一個其實存在於各位身旁,很多人跑到宜蘭去買農舍。

跑到偏山上或海邊的地方買一個休閒住宅。其實,這樣的一個概念,我相信,在各位身旁非常多朋友,有這樣的動作有這樣做,這樣事情的人不多。

所以我跟各位講,這是一個比例的問題。

也就是說,高齡住宅,我們必須要理解一下,他是必需要多的資金、才會這件事情。
我們現在把手休閒宅的部分做了一個轉換,它有提供給照護安養的需求的情況下,或許他可以用買賣的,或許他可以用承租的。所以,我們對於高齡住宅必須要理解,它是解決了某一部分客群的需求,但不盡然是全部,這樣子的概念,我們這裡提到一點。

住宅是休閒宅的一個升級版,他把一些輔具,還有相關必須要自立支援的條件,全部導入進去。

第二部分是經濟自主性的要求就相對比較高。
第三部分是營運管理的部分是重點,
最後一個部分高齡住宅不是安養住宅,這兩者之間其實有蠻大的一個差異在。

這裡面另外的左半邊這邊提到的是什麼。

提到是說所謂的附服務型的住宅,它存在於可以有安全的環境條件在,又提供足夠的自由度。這個是目前日本從2013年之後,他們在主推的一個產品,已經不是我們所理解的長照機構導入到這個環境裡面,提供什麼高齡社會的解決方案,這是一個新的方案。2013年後他們大量的在推這東西,整棟建築裡面可能只有三個人在作管理而已,

其他的六十幾間房間,全部都是無障礙的環境跟相關設施,他所需要的服務,可以透過居家服務進來裡面,

讓這個住在裡面長者可以收到服務,

他不需要像早期住在安養機構的概念或者是長照機構的概念,
那我相信台灣陸陸續續可能有這樣方向會去發展,

那我們把共生的規劃裡面設計有四個基本原則,跟各位分享一下

很重要是什麼?
建築的互利共生,透過居住公共空間跟城市的環境做一個連接。

第二個部分是什麼?共生系統的整合。

透過居民、族群、交通、鄰里、時間、聚落、環境跟材料做一個通訊系統的整合。

第三個部分是什麼?開放性的設計,我們所有空間全部都做到通用的概念,在那再來多元共享的狀態,所以這樣的型態是我們最主要的四個基本原則,在來持續、健康為主的共生精神,強調什麼自力更生的互助、合作,以及內部共生保持彈性,
最後一個事,

共生的多樣豐富,所以我們在規劃的架構裡面,把合作金庫目前有在做的這些金融商品,我們會把他導入進來

我們怎麼導入呢?

第一個,如果這個長輩原本就已經有房子了,我們可以透過幫他做包租、代管的方式,讓他每個月有固定的錢收入
當他來我這邊住的時候,每個月他都有他原本的房租的收入可以收

第二個部分。
以房養老這樣的專案。
透過房屋的逆向抵押設定,它有固定的心。
固定那個經濟上面的來源。

第三個透過這些金錢的安養信託。
有保障,所以就是一整個金融商品的結合的型態。

最後的第四個生活自立職務的規劃。

讓他在我們內部裡面,有相對的經營單位,需要的工作夥伴他可以來參與這件事情,所以他們養老型態其實不需要多花什麼錢,甚至還可以存的到錢,就住在裡面。
這樣的規劃,我們就很明確的把我們的租金費用是多少,我們比較必須要繳的保證金,還有伙食費、管理費、水電費把它給定價定出來。

整個入住流程,從申請到評估到簽約到入住這一個部分。

各位我們今年的八月中旬正式的這個案子,在烏日會完工落成,也會開放陸陸續續的在經營單位開始營運,
那也包括有申請入住的都已經開始在進來做這個整個前面的規劃,那我們的規劃裡面就包括剛剛各位提到過的預收款的信託和安養的信託。

在合庫目前幫我們共同協助的情況下,我們把這個部分做出了台灣第一本屬於這樣型態的安養信託的合約書。

以上我大概先針對我們目前這個共生宅所架構的部分。
簡單跟各位做個說明跟報告。
以上謝謝各位。(2019/04/25)

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